論我國不動產物權善意取得制度 |
|
摘要：善意取得制度是民法的一項重要制度，對於保護取得財產的善意第三人的合法權益，維護經濟交往中的安全穩定具有重要的意義。傳統民法理論認為，善意取得的標的物必須是動產，不動產物權一般不會存在善意取得。對於不動產物權變動，我國采債權形式主義的物權變動模式，即債權合同加過戶登記的債權形式主義，不動產物權一般須登記，以登記作為其公示方法，在變動時會以權利憑證為準，所以不會存在無權處分。但是，隨著經濟社會的不斷發展，不動產物權不適用善意取得制度已經影響瞭交易活動的安全與穩定。2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》第一百零六條首次在立法上確定瞭不動產物權的善意取得制度，這一規定是對傳統民法理論的重大突破，使我國在不動產所有權取得方面有瞭開拓性進展。筆者在本文中通過對善意取得制度存在的基礎和構成要件進行分析及法律效果進行分析，從而進一步瞭解我國的不動產物權善意取得制度。 關鍵詞：不動產物權；善意取得；基礎；構成要件 隨著市場經濟的不斷發展，交易安全成為瞭一個重要的話題。善意取得制度，就實質而言，系保護交易安全的制度，在保護交易安全、維護社會正常的經濟秩序、穩定財產關系、維護正常的商品交換等方面發揮瞭重要的作用，是物權法的一項重要制度。2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》在立法上完善瞭我國的善意取得制度，對維護交易秩序，保護善意第三人的合法權益發揮著重要的作用。 一、不動產物權善意取得制度概述 善意取得制度來源於日耳曼法的“以手護手”原則。日耳曼法認為一旦權利人將自己的財產讓與他人占有，隻能向占有人請求返還占有物，如占有人將財產移轉給第三人時，權利人不得向第三人主張所有物返還請求權，而隻能向轉讓人請求賠償損失。日耳曼法的原則側重於對受讓人利益的保護，采取的是限制所有權追及力之結構，適用時根本無須區分受讓人為善意還是惡意。由此可見，日耳曼法“以手護手”原則與目前世界各國通行的善意取得制度還存在區別。現在通行的善意取得制度區分瞭受讓人的善意與惡意，隻有受讓人在受讓物權時是善意的，才能構成善意取得，其目的是在於更好地保護善意第三人的利益，阻斷所有人對其物的追及力，維護交易穩定與安全。雖然現在大多數國傢都確立瞭善意取得制度，但是該制度一般隻是適用於動產物權，隻有我國及德國、瑞士等少數國傢設立有不動產物權的善意取得制度。 關於善意取得的概念，一般表述為受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權，原所有人不得要求受讓人返還財產，而隻能請求出讓人賠償損失。該表述一般既適用於動產，也適用於不動產。本文主要是為瞭分析不動產物權的善意取得制度，所以筆者認為可以將不動產物權善意取得制度界定為：不動產物權經登記而產生公信力，善意第三人因信賴該公信力而與登記簿記載的權利人發生交易，並且向登記簿記載的權利人支付瞭對價，同時將該轉讓的不動產物權登記於自己的名下時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人仍取得該不動產物權的所有權，而不受真正權利人追奪的法律制度。 二、不動產物權善意取得制度存在的基礎 （一）理論基礎 關於善意取得存在的理論基礎，大致有以下幾種觀點：（1）取得時效說。此說認為善意取得之所以能使善意受讓人從此前對財產的無權利狀態變為取得財產權利，完全是“即時時效或瞬間時效作用”的結果；（2）法律賦權說。認為法律賦予瞭占有人以處分他人財產的權能，因而出讓人在出讓其所占有財產時的權利瑕疵已為法律所補正，成為合法有權的處分，故而第三人取得權利；（3）權利外形說。該理論認為依物權公示主義，凡占有動產的人既應推定為該動產所有人；（4）占有效力說。該觀點認為善意取得系由於受讓人受讓占有事實本身所決定的，是占有權的一種表現；（5）法律特別規定說。即法律根據社會當時的特定經濟基礎和經濟背景而作出的特別規定；（6）公益保護說。該學說認為善意取得是為瞭穩定社會經濟秩序，維護正常的商品交換。 分析以上關於善意取得制度的理論基礎，筆者認為按照不動產物權的公示、公信原則，不動產物權登記簿上記載的不動產物權事實表明的物權是合法的物權，這就是物權公示所具有的權利合法性推定效力，根據該推定效力，善意第三人信賴不動產物權的登記表征，而與不動產物權登記名義人進行交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對於信賴此表征的善意第三人亦不發生任何關系，該善意第三人取得的物權受法律保護。也即是善意第三人對不動產物權登記所表征的權利的善意信賴斬斷瞭原權利人的物上追及效力，此即為不動產物權善意取得制度建立之原理。 （二）價值基礎 善意取得制度本質上是平衡所有權利益和善意受讓人利益的一項制度，當保護真正的權利人與保護善意受讓人之間發生沖突時，應當側重保護善意受讓人。如果任何一個進入市場進行交易的民事主體，在受讓不動產物權時，都對不動產物權的來源情況進行詳盡確實的調查，以排除從無權處分人處取得財產及相應權利的可能，這樣是不現實也是不可能的，即使查明瞭不動產物權的真實權利狀態，這勢必大大增加不動產物權的交易成本和信用成本，阻礙交易流轉的正常進行，既影響社會經濟效益，也影響社會主義市場經濟的健康發展。不動產物權善意取得制度的存在，可以使交易者因善意信賴不動產物權的登記效力而大膽的進行交易，這將有利於市場經濟的健康發展。 同時，不動產物權善意取得制度隻適用於第三人在受讓財產時是善意的，其目的在於保護不動產物權交易中善意第三人的利益，對惡意當事人的利益則不予承認，拒絕保護。當真正權利人的利益受到損害時，可以要求無權處分人賠償其損失，使真正權利人和善意第三人之間的利益得到平衡，彰顯瞭公平原則。 三、我國不動產物權善意取得制度的構成要件及法律效果 （一）構成要件 根據《物權法》第一百零六條的規定，我國不動產物權善意取得制度的構成要件可以歸納為以下幾個方面： （一）讓與人對讓與的不動產物權無處分權。該要件是對不動產物權善意取得制度中主體的限制，雖然不動產物權登記簿所載明的權利人是讓與人，但是該讓與人並非是真正的權利人。若第三人對於讓與人行為能力或代理權的信賴而與其發生不動產物權交易，此時並不適用於善意取得制度。 （二）受讓人受讓該不動產時是善意的。隻有受讓人在受讓不動產物權時不知或不應知道讓與人轉讓財產是沒有處分該項物權的權限，而誤信讓與人是真正的權利人與之發生交易，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產物權善意取得。 （三）受讓人以合理的價格取得不動產物權。如果允許受讓人可以無償取得不動產物權的所有權，等於犧牲真正權利人的利益而保護無償的受讓人，這樣有失公平，也不利於交易的穩定。所以，不動產物權善意取得制度的適用應以受讓人支付合理的價款為前提，受讓人無償取得不動產物權的，不適用善意取得制度。 （四）受讓人因善意取得的不動產物權已經按照法律規定進行瞭登記。如果受讓人與讓與人之間隻是達成瞭不動產物權的轉讓協議，而沒有進行權利的變更登記，此時雙方當事人之間存在的仍是債權，根據物權效力優先的的原則，真正權利人仍然可以行使對不動產物權的追索權，此時不得適用不動產物權的善意取得制度。 （二）法律效果 在善意取得的情況下，真正權利人喪失瞭對不動產物權的所有權，而受讓人取得不動產物權的所有權，真正權利人不得向善意受讓人主張返還原物，隻能向無處分權人請求賠償損失。讓與人與受讓人之間基於法律行為而產生債權債務關系，受讓人應向讓與人支付價款，讓與人應協助將交易不動產的所有權移轉於受讓人並辦理不動產產權過戶登記手續，如果雙方中任何一方沒有履行義務，則應向對方承擔違約責任。 四、結語 《中華人民共和國物權法》的實施是對傳統民法理論的重大突破，對我國不動產物權制度的健全和完善具有重要的意義。但是，由於在我國現階段，還沒有建立起健全的不動產物權登記體系，導致不動產物權善意取得制度也不盡完善，所以，我國應當盡快建立完善的不動產物權登記體系，以促進我國不動產物權制度的不斷完善，從而促進市場經濟又快又好的發展。 參考文獻： 【1】郭明瑞：《中華人民共和國物權法釋義》，北京：中國法制出版社，2007年版； 【2】王勝明：《中華人民共和國物權法解讀》，北京：中國法制出版社，2007年版； 【3】 王利明、郭明瑞、方流芳著：《民法新論》（下），北京：中國政法大學出版社，1988年版； 【4】梁慧星、陳華彬：《物權法》，北京：法律出版社，2003年版； 【5】王軼：《物權變動論》，北京：中國人民大學出版社，2001年版； 【6】王利明：《物權法論》，北京：中國政法大學出版社，2003年版； 【7】謝忱、彭誦：《善意取得制度產生與發展》，載《社會科學戰線》，2000年2期。 |
没有评论:
发表评论